Vedligeholdelsesordning- & standard

Beboerne på Virumgård besluttede på afdelingsmødet den 17. marts 2015 at ændre vedligeholdelsesordning, fra A-ordning med NI-beløb til A-ordning med faktisk istandsættelse.

Baggrunden for skiftet er at give kommende beboere en større tilfredshed med boligens standard ved indflytning, samt sikre at de opsparede NI-midler rent faktisk bliver brugt til istandsættelse af lejemålet.

Til beboernes orientering er baggrund, forskel og regler i forhold til de to forskellige ordninger angivet nedenfor, ligesom der også er lavet en sammenligning mellem ordningerne.

Den lovgivningsmæssige baggrund for A-ordningen er den samme, uanset om der er tale om, at der anvendes et fast normalistandsættelsesbeløb (A-ordning med NI-beløb), eller om der ved fraflytning betales den faktiske normalistandsættelsesudgift (A-ordning med faktisk istandsættelse).

Ligheder i de to ordninger

Beboerne sørger fortsat for vedligeholdelsen i bo-perioden med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling efter regler fastsat i boligafdelingens vedligeholdelsesreglement.

Beboerne afholder selv udgifterne til denne vedligeholdelse.

Ved fraflytning skal beboerne betale udgifter som følge af misligholdelse og udgifter til normalistandsættelse eller et hertil svarende fast normalistandsættelsesbeløb.

Indflytter får derimod ikke et NI-beløb udbetalt, men overtager et lejemål, hvor vægge og lofter fremstår istandsat.

Afdelingen overtager normalistandsættelsesforpligtigelsen i forhold til boperiodens længde. Uanset om det er et NI-beløb eller en regning for faktisk normalistandsættelse, deles normalistandsættelsesudgiften mellem fraflytter og afdelingen efter hvor lang tid fraflytter har boet i afdelingen. Afdelingen overtager gradvist udgiften i løbet af en periode på højst 10 år fra lejeforholdets begyndelse. De fleste steder er perioden besluttet til at være 8 år og 4 måneder, da det passer med 1 % pr. måned. Regler om syn; indkaldelse, omfang og synsrapport med adskillelse af normalistandsættelse og misligholdelse er de samme. Ligeledes er der ens regler for overslagsbrev og endelig flytteafregning.

Forskelle i de to ordninger

A-ordning med faktisk istandsættelse; arbejder under normalistandsættelsen gennemføres under istandsættelsesperioden, og de faktiske omkostninger hertil afholdes. Afregnes i forhold til henholdsvis afdelingens og beboerens andele i overensstemmelse med den periode på højst 10 år fra lejeforholdets begyndelse, hvor afdelingen gradvist har overtaget udgiften til normalistandsættelse. Og det vil sige, at tilflytter får en lejlighed hvor der allerede er normalistandsat.

A-ordning med NI-beløb; normalistandsættelsesbeløbet afregnes ved fraflytning i forhold til henholdsvis afdelingens og beboerens andele i overensstemmelse med den periode på højst 10 år fra lejeforholdets begyndelse, hvor afdelingen gradvist har overtaget udgiften til normalistandsættelse. Det fulde istandsættelsesbeløb stilles til rådighed for tilflytter, der foretager normalistandsættelse. Det vil sige, at tilflytter får en pose penge til selv at sætte i stand for.

Fordele og ulemper ved ordningerne

A-ordning med faktisk istandsættelse

Fordele:
Boligen fremstår ny istandsat ved indflytning. Fraflytter betaler den konkrete omkostning til normalistandsættelse i egen bolig.

Tilflytter skal ikke sikre istandsættelse ved indflytning i egen bo-periode.

Ordningen er mere velegnet i tilfælde af, at man ønsker at indføre e-syn. Mulighed for at opnå besparelser såfremt arbejdet udbydes, idet erfaringer fra andre boligselskaber viser, at der især på malerarbejdet kan opnås fordelagtige priser ved udbud.

Ulemper:
Tilflytter har ikke indflydelse på farvevalg.

I en overgangs-situation kan ordningen i visse tilfælde være dyrere, hvis der er behov for  “genopretning” af standarden i boligerne.

Der skal sikres prisoverslag og faktisk afregning til flytteafregningen fra ejendomskontorets side. Ved bytninger skal normalistandsættelse gennemføres, hvilket kan være vanskeligt når bytning foregår samme dag.

A-ordning med NI-beløb

Fordele:
Tilflytter har fuld rådighed over normalistandsættelsesbeløbet og kan bestemme omfang, farver mv. af normalistandsættelsen

Der skal ikke sikres prisoverslag og faktisk afregning til flytteafregningen fra ejendomskontorets side.

Ved bytninger skal normalistandsættelse ikke gennemføres.

Ulemper:
Boligen fremstår ikke nyistandsat ved indflytning.

Fraflytter betaler ikke nødvendigvis det fulde omfang af den normalistandsættelse boligen kræver, hvis NI-beløbet er sat forholdsvis lavt.

Tilflytter skal sikre normalistandsættelse ved indflytning i egen bo-periode.

Ved manglende udlejning og tomgangstab fremstår boligen u-istandsat ved fremvisninger til boligsøgende.

Økonomi i de to vedligeholdelsesordninger

Principielt er der ingen forskel i økonomien i de to ordninger, da NI-beløbet skal afspejle de faktiske udgifter til at normalistandsætte boligen.

Reelt vil NI-beløbet ikke alle steder afspejle de faktiske omkostninger, hvorfor der i nogle afdelinger kan være en merudgift ved overgang til faktisk istandsættelse. Historisk har NI-beløbet nogle steder været sat til en procentdel af tilbudsprisen på istandsættelse af lejemålet. Typisk har der været indhentet malertilbud for hver type, hvorefter man har bedømt størrelsen af NI-beløbet. NI-beløbet har været indekseret løbende.

Om det fastsatte NI-beløb konkret svarer til de faktiske udgifter, afhænger desuden af beboernes løbende vedligeholdelse og boligernes generelle stand. Virumgårds skifte fra NI-ordning til faktisk istandsættelse, hvor ledige boliger istandsættes fuldstændigt inden genudlejning, medfører en mindre ekstraudgift for afdelingen. Dette er der dog (så vidt muligt) taget højde for i driftsbudgettet for 2016­-17, som afdelingsmødet netop har godkendt.